| Avv. Antonio Zecca |
| Studio Legale |
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Cass. Pen.
Prima Sezione Sent. 8 gennaio - 25 febbraio 2003, n. 9027
Osserva in fatto e in diritto
Con sentenza del
31.5.2002 il Tribunale di Brindisi dichiarava l’Argentieri colpevole del reato
di cui all’articolo 677 comma 3 Cp ‑ perché, quale amministratore dell’edificio
condominiale sito in via Taranto 6, non osservava l’ordinanza sindacale con cui
gli si faceva obbligo di eseguire lavori urgenti sullo stabile in imminente
pericolo di crollo sulla pubblica via ‑ e lo condannava alla pena di euro 500 di
ammenda. Rilevava il giudice che, accertata dalla polizia municipale la pur
parziale inottemperanza a quanto disposto con l’ordinanza sindacale, era
ascrivibile all’imputato la violazione contestata, poiché l’Argentieri, in
qualità di amministratore del condominio, avrebbe dovuto immediatamente,
nonostante l’inerzia dei singoli condomini e indipendentemente dalla risoluzione
di eventuali controversie civili, attivarsi per l’esecuzione in via d’urgenza
dei lavori straordinari, indispensabili per scongiurare il pericolo di crollo di
parti o tratti dell’intonaco di rivestimento dell’edificio, così garantendo la
pubblica incolumità degli ignari passanti.
Avverso tale sentenza ha proposto impugnazione il difensore dell’imputato,
eccependo la carenza in capo all’amministratore del condominio della qualità di
soggetto attivo della contravvenzione de qua (secondo i principi civilistici in
materia di condominio, soltanto ai proprietari dell’edificio poteva essere
rivolta l’intimazione sindacale all’esecuzione di opere edilizie urgenti a
salvaguardia della pubblica incolumità), considerato altresì che dalla prodotta
documentazione si rilevava che l’assemblea condominiale, pur recando all’ordine
del giorno la questione, aveva omesso di adottare alcuna deliberazione in
proposito nelle riunioni appositamente convocate dall’amministratore.
2. Ritiene il collegio che sia destituito di fondamento il motivo di gravame
fondato sull’erroneo assunto del difetto, in capo all’amministratore dei
condominio, della qualità di destinatario dell’intimazione sindacale ad eseguire
i lavori necessari per far fronte alla situazione di pericolo e,
conseguentemente, di soggetto attivo del reato contravvenzionale di cui
all’articolo 677 comma 3 Cp.
Il giudice di merito, con adeguato apparato argomentativo, ha fatto invero
corretta applicazione nella fattispecie concreta del principio di diritto più
volte affermato da questa Corte di legittimità, secondo cui negli edifici
condominiali ‑ poiché l’articolo 677 Cp prevede che anche persona diversa dal
proprietario sia tenuta alla conservazione, manutenzione o riparazione
dell’edificio ‑ l’obbligo giuridico di rimuovere il pericolo derivante dalla
minacciante rovina di parti comuni della costruzione incombe
sull’amministratore, pur potendo esso risorgere in via autonoma a carico dei
singoli condomini qualora, per cause accidentali (ad esempio: indisponibilità
dei fondi necessari o rifiuto dei condomini di contribuire alla costituzione del
fondo spese occorrente), l’amministratore non possa adoperarsi allo scopo
suindicato con la necessaria urgenza.
L’amministratore è infatti titolare ope legis – salvo diverse disposizioni
statutarie o regolamentari – non solo del dovere di erogazione delle spese
attinenti alla manutenzione ordinaria e alla conservazione delle parti e servizi
comuni dell’edificio, ai sensi dell’articolo 1130 numeri 3 e 4 Cc, ma anche del
potere di «ordinare lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere
urgente» con l’obbligo di «riferirne nella prima assemblea dei condomini», ai
sensi dell’articolo 1135 comma 2 Cc; di talché deve riconoscersi in capo allo
stesso l’obbligo giuridico di attivarsi senza indugio per la eliminazione delle
situazioni potenzialmente idonee a cagionare la violazione della regola del
neminem laedere (Cassazione, sezione prima, 4 marzo 1997, Cancelliere; 19 giugno
1996, Vitale; sezione quarta, 6 maggio 1983, Scarabelli, rv. 159977; sezione
sesta, 22 aprile 1980, Lavagna, rv. 145901; 4 maggio 1973, Parisi, rv. 125614;
sezione terza, 13 luglio 1962, La marca, rv. 98901).
PQM
Rigetta il ricorso e condanna il
ricorrente al pagamento delle spese processuali.